Kira ilişkileri, ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık uyuşmazlık çıkan konuların başında gelir. Develi'de de kira artışları ve tahliye talepleri ofisimize sıkça taşınan konulardandır. Bu yazıda kira artış sınırını ve kiracının hangi durumlarda tahliye edilebileceğini özetliyoruz.
Kira ne kadar artırılabilir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalamasındaki değişimi geçemez. Bu oran TÜİK tarafından her ay açıklanır. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır.
Konut kiralarında bir süre uygulanan yüzde 25'lik geçici sınır 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Kira artışlarında mevzuat zaman zaman değişebildiğinden, artış yapmadan önce güncel düzenlemeyi kontrol etmek gerekir.
Beş yıldan sonra kira tespiti
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ve her beş yılda bir, yeni kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir. Bu durumda TÜFE sınırı uygulanmaz; mahkeme kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alır. Kira tespit davası, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiracıya bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulursa yeni kira döneminden itibaren geçerli olur.
Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir?
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte çıkmazsa tahliye istenebilir.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki kez haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilir.
- İhtiyaç: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa.
- Yeni malikin ihtiyacı: Evi satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirirse altı ay sonra tahliye davası açabilir.
- On yıllık uzama süresi: Kira sözleşmesinin bitiminden sonra on yıllık uzama süresi dolduğunda, ev sahibi bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Kira bedelinin ödenmemesi: Ödenmeyen kira için icra takibi yapılabilir ve süresi içinde ödeme yapılmazsa icra yoluyla tahliye istenebilir.
Dava öncesi arabuluculuk zorunlu
1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır. İcra yoluyla yapılan tahliye takipleri ise arabuluculuk şartının dışındadır.
Kiracıların bilmesi gerekenler
- Kiracı, yalnızca kira süresinin bitmiş olması nedeniyle tahliye edilemez; kanunda sayılan bir sebep bulunmalıdır.
- Kira sözleşmesinin başında boş kâğıda imzalatılan tahliye taahhütleri geçerli kabul edilmez.
- Kira bedelini banka yoluyla ödemek, ödemenin ispatı açısından önemlidir.
Develi'deki kira uyuşmazlıklarınızla ilgili ayrıntılı bilgi için gayrimenkul hukuku sayfamıza göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?
Hayır. Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise yeni bedeli hâkim hakkaniyete göre belirleyebilir.
Ev sahibi beni sebep göstermeden çıkarabilir mi?
Kural olarak hayır. Tahliye için kanunda sayılan bir sebep bulunmalıdır. Sebep gösterilmeden sona erdirme ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra mümkündür.
Kira davası açmadan önce ne yapmalıyım?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmanız gerekir. İcra yoluyla tahliye takipleri bu şartın dışındadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.