Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, özellikle miras yoluyla edinilen evlerde ve tarlalarda çok yaygındır. Paydaşlar taşınmazın ne olacağı konusunda anlaşamazsa kanunun öngördüğü yol ortaklığın giderilmesi, halk arasındaki adıyla izale-i şuyu davasıdır.
Kimler bu davayı açabilir?
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde olan bir taşınmazın paydaşlarından herhangi biri bu davayı açabilir. Diğer paydaşların tamamı davada taraf olmalıdır; bir paydaş bile eksikse dava ilerleyemez. Paydaşlardan biri vefat etmişse onun mirasçıları davaya katılır.
Önce arabulucuya başvurmak zorunlu
1 Eylül 2023'ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa taraflar paylaşımı kendi iradeleriyle belirler; anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılabilir. Arabuluculuk hakkında ayrıntılı bilgiyi arabuluculuk sayfamızda bulabilirsiniz.
Görevli ve yetkili mahkeme
- Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi.
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi. Bu kesin bir yetki kuralıdır; Develi sınırlarındaki bir taşınmaz için dava Develi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Mahkeme nasıl karar verir?
Mahkeme önce aynen taksime, yani taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölünmesine bakar. Aynen taksim mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir düşüşe yol açacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
Uygulamada aynen taksim, özellikle şu durumlarda mümkün olmaz:
- Tarım arazileri asgari bölünme büyüklüğünün altında kalıyorsa,
- Taşınmaz tek bir ev, dükkân veya apartman dairesiyse,
- İmar mevzuatı parsellemeye izin vermiyorsa.
Satış nasıl yapılır?
Satış kararı kesinleştikten sonra taşınmaz, satış memurluğu aracılığıyla açık artırmayla satılır. Önce bilirkişi raporuyla taşınmazın değeri belirlenir. İhale bedelinden satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Paydaşların da ihaleye katılarak taşınmazı satın alması mümkündür.
Dava ne kadar sürer?
Süre; paydaş sayısına, tebligatların ne kadar hızlı yapıldığına, keşif ve bilirkişi incelemesine ve istinaf sürecine göre değişir. Özellikle mirasçılardan bazılarının yurt dışında olması veya adreslerinin bilinmemesi süreyi uzatır. Dava açmadan önce tüm paydaşların güncel adreslerinin tespit edilmesi zaman kazandırır.
Satıştan önce anlaşmak her zaman mümkün
Dava devam ederken de paydaşlar anlaşabilir. Örneğin bir paydaş diğerlerinin paylarını satın alabilir. Açık artırmada taşınmazın değerinin altında satılma riski düşünüldüğünde, makul bir anlaşma çoğu zaman tüm paydaşların yararınadır.
Develi ve çevresindeki hisseli taşınmazlarla ilgili sorularınız için miras hukuku ve gayrimenkul hukuku sayfalarımıza göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ortaklığın giderilmesi davası için arabuluculuk şart mı?
Evet. 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.
Satıştan elde edilen para nasıl paylaştırılır?
İhale bedelinden satış masrafları düşülür, kalan tutar paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır.
Paydaşlardan biri yurt dışındaysa dava açılabilir mi?
Evet. Yurt dışındaki paydaşa yurt dışı tebligat yapılır; bu durum süreyi uzatabileceği için adres bilgilerinin baştan doğru tespit edilmesi önemlidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.